Ждет ли Петербург расширение границ?

Петербург и Ленинградская область развиваются в совершенно разных направлениях. При этом областные земли могли бы устранить имеющийся недостаток земли под застройку в центре города. О том, есть ли необходимость в расширении границ Петербурга, рассуждают представители рынка недвижимости

Разговор о расширении границ Петербурга начался уже давно. Причем затрагивали эту тему как петербургские депутаты, так и представители Кремля. Пока ситуация не сдвинулась с мертвой точки, хотя некоторые девелоперы считают, что расширение могло бы положительно повлиять на дальнейшее развитие рынка недвижимости в регионе.

Включение приграничных областных территорий в состав Санкт-Петербурга решило бы многие вопросы, связанные с финансированием строительства социальных объектов, дорог, подведением коммуникаций, считает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. При этом такого мнения придерживаются не все эксперты. «Необходимости в расширении границ города сейчас не наблюдается. Целесообразнее обеспечить эффективное сотрудничество Петербурга и Ленобласти по решению инфраструктурных вопросов и проблем – транспортных, инженерных, социальных, что могло бы способствовать развитию рынка и, соответственно, увеличению доступности жилья», – говорит генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.

Без вывода не обойтись
«Востребованность объектов за пределами границ Петербурга напрямую зависит от показателей транспортной доступности. Если просто расширить границы и начать застраивать пустые участки, максимум, что может быть реализовано, – это проекты самого низкого ценового сегмента, – добавляет генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский. – Поэтому, на наш взгляд, лучше уделить больше внимания редевелопменту промышленных территорий "серого пояса” Петербурга. На этих землях можно построить более комфортное жилье – существуют участки в разных районах города с хорошей транспортной доступностью, например, вдоль Обводного канала». В целом, по оценкам Colliers International, резерв земель, которые теоретически могут рассматриваться под развитие, составляет примерно 19 тыс. га.

С такой позицией согласна и генеральный директор девелоперской компании «Созвездие» Мария Матвеева. Она отмечает, что промышленных площадок в черте города достаточно, но ряд предприятий используют их неэффективно. Часто не используемые предприятиями площади просто сдаются в аренду. При этом многие заводские комплексы, построенные в советский период, содержат избыточную внутреннюю инфраструктуру. То есть, помимо административных и производственных блоков, на территории предприятия расположены спортивные площадки, помещения поликлиник и больниц, локальные заводские музеи и здания домов культуры и т.д. «При выводе подобных предприятий за черту города автоматически высвобождаются большие по площади земельные участки, которые при современном градостроительном планировании могут быть весьма эффективно использованы», – подчеркивает эксперт.

Земля в цене
В качестве одной из основных причин расширения границ города можно назвать недостаток земли под застройку в Петербурге. На сегодняшний день участков в черте города крайне мало. Внутренний ресурс участков ограничен промышленными территориями, которые нужно выводить за пределы города. Поскольку этот процесс достаточно длительный и сложный организационно, единственным реальным способом развития города является расширение границ Петербурга, считает директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов. «Практически все существующие участки, готовые для строительства, в настоящее время находятся либо в земельном банке строительных компаний, либо проекты на них уже находятся в начальной стадии реализации – проводится планировка территории», – соглашается Николай Казанский.

Впрочем, согласны с этой точкой зрения не все опрошенные эксперты. «Я думаю, земель под застройку в Петербурге еще достаточно; кроме того, границы города постоянно расширяются: скоро его пригороды, сейчас относящиеся к Ленинградской области, станут частью Петербурга. Эта тенденция "захватит” все направления: Всеволожский район, Бугры, Мурино, Шушары, территории за Колпино и другие, – говорит директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян. – Безусловно, мы за такое расширение, за появление новых жилых районов в черте Петербурга; это, конечно, в интересах покупателя: появляется больший выбор жилья с правом на получение петербургской прописки». Помимо этого, дополнительные жилые проекты появятся на земельных участках, переведенных из промышленных и сельскохозяйственных земель в земли поселений.

Куда идти
«По сути, город расширяется уже давно, с тех пор как обострилась уплотнительная застройка. Дефицит земельных ресурсов в городе постепенно начал выталкивать предложение нового жилья в пригородные зоны, туда же постепенно начал смещаться спрос, – рассказывает аналитик Setl Group Владимир Копылов. – Образовались и успешно реализуются проекты квартальной застройки за городом, многие из которых воспринимаются покупателями как часть городской застройки (примеры – новые кварталы в Кудрово, Девяткино, Буграх и т.п.). Кроме того, все такие проекты, хотя и строятся на территории области, завязаны на городскую инфраструктуру – инженерную, транспортную, социальную. Поэтому вопрос областной принадлежности этих зон остается сегодня скорее формальностью».

Николай Гражданкин говорит, что разумнее всего расширить административные границы Петербурга до КАД, «выровняв» городскую территорию на восток. Ведь раньше город развивался исключительно на север и юг – Петергоф, Ломоносов, Сестрорецк, Зеленогорск, несмотря на значительную удаленность от центра и метро, административно входят в состав Санкт-Петербурга. А значительная часть Всеволожского района, которая расположена ближе к метро и центральным магистралям и активно застраивается, до сих пор считается областью.

Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак добавляет, что сегодня с точки зрения экономики выгоднее строить проекты КОТ массового спроса – а на границе города как раз есть подходящие территории. Чем дешевле квартира, тем более ликвидной она является, соответственно, дешевая земля на периферии города отлично подходит для реализации проектов эконом-класса. «В пригородах расположено значительное количество свободных земельных участков, но в основном сельскохозяйственного назначения. Учитывая, что данные участки в массе своей не используются по прямому назначению, вопрос состоит в юридическом статусе земли и переводе ее в земли поселений, – делится своими наблюдениями Мария Матвеева. – Этот земельный банк формирует перспективу дальнейшего территориального развития города. Преимущественно развитие будет происходить за счет квартальной застройки, вопрос только в скорости прокладки коммуникаций к новым кварталам».

Приграничные вопросы
Процесс объединения поможет снять ряд неопределенностей, например, в вопросах той же инженерной подготовки территорий и интегрирования новых жилых кварталов с транспортной системой города. Спрос на жилье в приграничных зонах довольно устойчив и растет. Недостатки такого жилья в плане удаленности от центра компенсируются преимуществами: относительно низкой ценой (на 10-15% ниже среднерыночной по городу), грамотным планированием жилой территории, перспективами, говорит Владимир Копылов.

Ситуацию на рынке жилья существенно может изменить улучшение транспортной доступности новых мест концентрации жилья. При выборе квартиры покупатель ориентируется не столько на прописку, сколько на хорошую доступность деловых зон города и развитую инфраструктуру, отмечает Владимир Спарак.

На границе с областью реализуются, в основном, проекты эконом-класса – огромные жилые массивы. «Современная концепция таких кварталов предусматривает проекты комплексного освоения территорий, в составе которых есть все объекты социально-культурного обеспечения – поликлиники, детские сады, школы и прочее, – рассказывает Николай Казанский. – Есть даже целые города, так называемые города-спутники – в частности, город Южный, где будет построено порядка 8 млн кв.м жилья, анонсированы проекты масштабного жилого строительства в поселке Бугры, в Кудрово, "Славянка” ("Балтрос”)».

Николай Казанский рассказывает, что самыми перспективными можно назвать Всеволожский район благодаря его сравнительно хорошей транспортной доступности и район вокруг метро «Девяткино». Кроме того, продолжается реализация масштабного проекта «Балтийская Жемчужина» в Красносельском районе, активно застраивается начало Ленинского проспекта, на очереди – микрорайон «Юнтолово».

Большим спросом пользуется жилье в самом доступном ценовом сегменте – в районе 50-60 тыс. рублей за кв.м. Местоположение не является принципиальным, но должно обеспечивать нормальную транспортную доступность, возможность добраться до центра города в течение часа. Большим интересом пользуются объекты и компании, уже заслужившие доверие у покупателей, считает Арсений Васильев. По его мнению, основными покупателями являются жители города, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, переезжающие в большие квартиры без серьезного увеличения затрат на покупку такого жилья.

Ценовое разнообразие
Галина Санамян говорит, что самое дешевое жилье в городе предлагает «Главстрой» в ЖК «Северная долина», квадратный метр здесь стоит от 65 до 71 тыс. рублей. На границе с городом, но в Ленинградской области самыми популярными являются территории с удобным выездом на КАД: Мурино, Бугры, проекты на Красносельском шоссе. Здесь квадратный метр стоит в среднем 50-60 тыс. рублей. По данным АРИН, средняя стоимость кв.м в Мурино и Девяткино сегодня составляет порядка 50-60 тыс. рублей. Стоимость мало– и среднеэтажного жилья в Кудрово – порядка 60-80 тыс. рублей за кв.м.

В каждом сегменте – свой покупатель, считает руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Тамара Ганина. От людей с ограниченными финансовыми возможностями, которые не могут себе позволить приобрести жилье в городе, до очень обеспеченных людей: чаще это семейные пары 30-40 лет с активным рабочим графиком и обычно с детьми. Они хотят жить в отдельном загородном доме, вдали от плохой экологии мегаполиса и городской суеты, но вместе с тем иметь комфортные условия городского уровня и пользоваться всеми благами цивилизации.

При разговоре о портрете покупателя жилья на границе с областью Николай Казанский поясняет, что это среднестатистические петербургские семьи, в основном, молодые, покупающие первую в своей жизни квартиру. Для того чтобы приобрести жилую недвижимость за 1,5 млн рублей (самые дешевые квартиры в настоящее время), необходимый ежемесячный доход семьи должен быть не менее 40 тыс. рублей. В этом случае есть возможность взять ипотечный кредит и приобрести жилье.

Арсений Васильев подытоживает, говоря, что практически развитие Петербурга и его географических пригородов идет в едином русле. Происходит фактическое формирование и образование новой единой агломерации. Важно, чтобы границы, в любом существующем виде, не являлись препятствием в таком развитии, а несли какую-то существенную функциональную пользу. С точки зрения людей, приезжающих во вновь создаваемые пригороды, фактические границы агломерации уже давно расширены.

Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании «Созвездие»:

Земельных участков под застройку в черте города достаточно, однако вопрос состоит не в объеме земельного банка, а в его качестве. Важно учитывать уровень подготовленности участка под строительство: инженерной подготовки, возможности подключений к городским коммуникациям, категории возможного использования. Один из очевидных резервов – земли промышленных предприятий. Такие участки могут быть использованы для жилой застройки в том случае, если стоимость рекультивации земли адекватна и не сводит возможную прибыль девелопера к нулю. Кроме того, в черте города существуют неразвитые территории, занятые под всевозможные некачественные склады или никак не используемые. Хороший пример развития территории – проект Московской-Товарной, представляющий из себя комплексную застройку депрессивной территории в самом центре города. Девелоперская компания «Созвездие» реализует в рамках комплексной застройки проект многофункционального комплекса, выходящего на фасадную линию Кременчугской ул.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Город уже подошел к ситуации, когда приличных инженерно подготовленных участков практически не осталось. «Грузом» для Петербурга является огромное количество территорий промышленного назначения, находящихся в центре города и при этом эффективно не использующихся. Обанкроченные заводы, вредные производства, земли, принадлежащие Министерству обороны, РЖД и пр. Они не только наносят вред городской экологии, но и порождают вокруг себя депрессивные районы с транспортными проблемами, отсутствием нормальной инфраструктуры и пр. Теоретически на промышленных территориях могли бы возводиться жилые комплексы. Но застройщик в данном случае сталкивается с целым рядом проблем, которые ведут к существенному удорожанию строительства – это необходимость рекультивации земель и изменения их разрешенного использования, высотные ограничения в центре города, слабая инженерная подготовленность участков, наличие на территории исторических построек и пр.

Тамара Ганина, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака»:

Расширение границ, безусловно, изменило бы ситуацию на рынке жилья. Даже сейчас в области строится большое количество интересных объектов с достаточно хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Но многие жители принципиально не хотят переезжать в область по разным причинам, включая городскую прописку, социальные льготы, квартплату (за городом она в разы больше) и т.д. Если бы власти официально расширили границы, то у покупателей с ограниченным бюджетом было бы больше возможностей выбора. Сегодня свободные участки под застройку в черте Петербурга практически заканчиваются. А интересные территории заняты, в основном, промышленными зонами. Благодаря рекультивации промышленных территорий и реновации может освободиться значительное количество участков под застройку. Но процесс идет медленно. Если не будет произведена рекультивация и промышленные зоны так и останутся в черте города, расширение границ будет необходимо.

WWW.bkn.ru